人到中年的肖遥（化名）钜阵资本，在重庆拥有三套房。
他最近一次买房，是在2020年的5月。那年，国内还处于疫情期间，他告别工作了20年的广东，回到老家重庆定居。当他在渝北区买入某央企开发的“中字头”楼盘时，一度幻想“抄底”。在此之前，他的另两套房产买入后虽未大涨，但不曾降价。
楼市的转折，也许从这一年埋下伏笔。此后迄今五年，重庆楼市一度冲高，又逐渐回落，肖遥从2012年起陆续买入的三套房，如今都已跌穿当年买入价。
“我那时以为是低谷，没想到现在可能才是低谷”。肖遥叹息道。
房地产市场深度调整这些年，房价回调现象在重庆变得常见。根据贝壳找房重庆数据，重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，下同）二手住宅成交量TOP5区域今年前4月的成交均价，对比2018年降了13.5%（渝北区）至24.4%（九龙坡区）不等。
与此同时，重庆楼市的去化显得缓慢。据克而瑞重庆监测数据，截至今年5月，重庆中心城区住宅广义存量约4270万m²，预计要8年才能出清。不过，从狭义存量（已拿证未售）存量909万m²看，去化周期或只需21.2个月。
2018年的重庆。南都湾财社记者邱永芬摄
13年里连买三套房，纷纷跌穿买入价
肖遥在重庆买的三套房，几乎踩中了房地产市场的“三起”阶段。
2012年，他在江北区五里店片区某二线江景楼盘买入人生里的第一套房，当年一手成交单价约1.2万元，小区高层可以隔江对望洪崖洞景区。在肖遥印象中，曾有中介打电话告诉他，这套房的单价已值“2万元”。但事实上，迄今该楼盘记录的最高二手成交价是1.9万元/m²，为带有40m²露台的户型，而肖遥的房子只带小阳台。
从贝壳找房可见，该盘今年来只成交了4套二手住宅，成交单价介于1.05万至1.1万元之间，唯一单价高至1.5万元的正是有40m²露台的户型。
肖遥在重庆的第二套房产位处西部科学城，是当地某超级大盘，于2016年以单价6000多元买入，“高峰期曾涨至1.6万至1.7万元/m²”。近日，重庆德佑地产经纪彭先生告诉南都湾财社记者，该盘在2016年、2017年套内开盘单价介于6800至7500元，如今年二手成交价介于6200至6500元/m²，“比买入价还要跌一些”。
2020年5月，渝北区空港新城某楼盘开盘时，重庆房价刚回调不久。开盘时曾卖2万元/m²，肖遥以1.8万元/m²买入，建筑面积120多m²，总价约200万元。五年过去，按照今年同样面积的二手成交价，总价缩水至七成，“把首付都亏没了还不止”。从贝壳找房可见，在今年3月至5月，同小区同组团同样面积的单位，二手成交总价回调至146万元至152万元之间。
曾持有重庆三套房的80后陈铭（化名）是一家企业老板，他告诉南都湾财社记者，他未曾期待在重庆买房能赚取升值利润。
陈铭2017年、2018年、2021年先后在重庆买入三套房，如今只有一套2017年在南岸区买入的一线江景房，可能未出现亏本。
为了止损，去年9月，他以265万元卖掉了在渝北区中央公园附近的一套叠墅（建面320m²，毛坯），对比2021年4月的买入价（约350万元），三年间降了超24%，账面亏损85万元。
“渝北区的空置率特别高”。陈铭庆幸去年抛售快，“到今年可能还会继续下跌”。从贝壳找房平台可见，当前该盘6个组团共有800多套二手房在挂牌出售。
重庆渝北区人和片区。南都湾财社记者陈镜安摄
陈铭另一套出现降价的房产位于南岸区，2018年周边楼盘售价约2.5万元/m²，他以员工价约1万元/m²买入。尽管小区紧邻轻轨和地铁，但今年同款面积的成交单价已降至6000多至8000元出头。好在月租金高达2500元，年回报率约5%，可以弥补房价下跌带来的亏损。
二手房成交量TOP5区钜阵资本，房价回到2018年且回撤一两成
伴随房价回调，重庆主城九区二手房挂牌量一再走高。
据贝壳平台数据，截至2025年4月，重庆市主城区在贝壳平台挂牌的二手住宅超过28万套，主要分布在渝北区（占比28%）、沙坪坝区（17%）、南岸区（占比12%），二手挂牌量同比2024年4月上涨14.4%。
自2018年1月至2025年4月，重庆市主城区在贝壳平台的成交量TOP5区域依次是渝北区（占比28%）、沙坪坝区（占比16%）、南岸区（占比15%）、江北区（占比15%）、九龙坡区（占比10%）。在2025年首4个月，前述区域成交均价分别为12156、11589、12894、14786、12473元/m²，较2018年均价分别降价13.5%、23.1%、24.3%、21.9%、24.4%。这意味着，重庆住房成交量最大的5个区已有4个区的房价跌穿2018年，甚至比2018年的房价还降了超两成。
2018年的重庆城。南都湾财社记者邱永芬摄
即便是近七年成交量最大的TOP5板块，也有4个板块（大学城、南坪、西永、龙头寺）如今房价跌穿2018年，且对比2018年均价跌了11.3%、35.4%、28.1%、22.8%。其中南岸区的南坪板块房价，更比2018年跌了超三成。
当然，重庆也有抗跌的板块或楼盘。
作为重庆近七年成交量TOP5板块中的TOP2——照母山板块，正是渝北区（2025年房价较2018年降13.5%）的抗跌样板。2025年首4月，照母山板块二手成交均价较2018年仍上涨13.4%。这与该板块作为重庆“宇宙中心”，有光电园和财富中心，集中大量行政机构和高科技企业，是重庆的新富人区不无关系。
抗跌的楼盘自有其稀缺因素加持。比如陈铭持有的未亏损的房产，就是南岸区（2025年房价较2018年降24.3%）的特殊存在。
“一线望江望桥，有超大露台，又有很好的学位，总楼高才五层，超低密度”。陈铭自2017年买入，收楼后装修入住至今，“小区业主普遍自住，甚少放卖或放租”。
目前，该盘毛坯放盘单价介于1.6至2万元之间，业主装修后的放盘单价则是2万元至2.5万元。而陈铭2017年夏天买入的毛坯单价约为1.3万元。
从贝壳平台可见，该盘近三个月只成交了一套，为已装修的叠墅，挂牌总价480万元，放盘426天后以总价406.6万元成交，折合单价2.35万元。不过，今年2月份一套204m²的毛坯房源，在放盘75天后降价17万元，以213万元成交，折合单价10444元。重庆德佑经纪刘先生表示，该小区一直以来放盘量少，成交量也少，故而相对抗跌。
颇为微妙的是，在重庆主城二手房价跌穿2018年之下，新房均价在2021年至2024年间却保持在1.4万元/m²，直到今年前4月，方回调至13704元/m²，仍居近十年的较高位。
重庆中原地产市场研究部负责人指出，2020年前后，重庆出现拿地热潮，不少地块楼面地价破万元，加上核心地段、两江四岸也出现高端产品。这些高地价项目或高端产品这几年一直在售，从而“支撑”整体房价。
十年卖房面积相当于5个澳门，现有库存出清或需8年
如今回看，重庆楼市的高光时刻，或许是在2018年。
南都湾财社记者根据锐理数据库的数据，梳理重庆主城区2015年至今商品住宅的供应和销售情况，回看最近11年，重庆新增商品住宅的爆发年份在2018年，这也是重庆唯一商品住宅新增面积达到3000万m²的年份。
2018年，重庆一手商品住宅的销售面积也达到史上最高的2667.7万m²，成交均价一举从2017年的9304元/m²拉升至11303元/m²，均价首次突破万元大关。这一年，重庆商品销售额也创下3015亿元的历史新高，是此后迄今无法企及的高度。
2018年，重庆主城。南都湾财社记者邱永芬摄
在2017年至2021年这五年，重庆一手商品住宅的成交规模每年都保持超2000亿元（在2281亿至3015亿元之间）。但从2022年起，伴随新增商品住宅面积从2021年的1664万m²陡降至585万m²，其一手成交金额也从2732亿元骤降68.6%至857亿元，此后2023年、2024年的销售金额也未能重返千亿辉煌。
过去十年，重庆主城区新建住房成交量究竟怎样？
据锐理数据，2015年至2024年，重庆的新建商品住宅成交面积达到1.677亿m²，相当于5个澳门（澳门行政区陆地总面积33.3平方公里）那么大，成交套数达到157.8万套。
令人诧异的是，过去十年里，重庆楼市其实“供不应求”：十年间（2015年至2024年）新增商品住宅面积达到1.564亿m²，新增供应147.1万套。
但是，由于早期大量供地，重庆楼市的库存实则不少。
根据克而瑞重庆最新数据，截至今年5月，重庆中心城区住宅市场广义存量(含已推未售+已开工未售+已拿地未售的商品住宅）)约4270万m²，预计去化周期97个月，即相当于要8年时间；有效广义存量占比87%，为3703万m²；已入市项目广义存量2272万m²，预计去化周期52个月，相当于要4年多才能出清。其存量主要聚焦在渝北区，当中沙坪坝区去化周期最短。
而从狭义存量（已拿证未售）看，重庆中心城区截至今年5月的存量为909万m²，去化周期只需21.2个月。
贝壳研究院重庆分析师魏莉丰分析表示，2017年之前，重庆年成交土地可建体量达到2000万-4000万m²，在2022年市场成交量陡降后，去化速度放缓，库存量也持续处于高位。但重庆新房库存中有一部分土地属于政府平台公司，处于暂未开发状态，有成交量的项目较往年已大幅减少，在“优化增量，盘活存量”的背景下，预计重庆新房库存将持续得到优化改善。
供应减至低位，重庆楼市已进入“止跌回稳”？
2024年，重庆GDP首次跻身中国第四强，并持续至今年第一季度。不过，重庆总体房价却比同处西南地区的成都便宜。
早在2015年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在《重庆家庭金融报告》中指出，91.5%的重庆市家庭拥有自有住房。2020年，时任中国国际经济交流中心副理事长的黄奇帆在一个讲座中指出，过去十几年来，得益于重庆的“地票”改革，重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房。
2018年，山城重庆。南都湾财社记者邱永芬摄
较为轻松的上车门槛，令重庆人对于买房之事显得较为洒脱。但从政府层面，如今面对市场调整，在这几年的供地量也一减再减。2025年，重庆计划供应住宅用地787公顷，仅为2022年2243公顷住宅的35%。
新房供应减少之下，二手住宅成交的比重越来越大。据源铭腾数据库数据，从2022年开始，重庆的二手房成交比例首超一手，从2021年的占比46%跃升至62%，占比在此后连年走高：2023年、2024年的二手住房成交占比分别为67%、71%。
在此之下，重庆的住宅成交量也一再减少，从2019年一二手成交35.6万套，降至2024年的15.5万套。5年后比5年前，买房量减少了56.5%。
与此同时，重庆住建部门也一再为居民购房“减负”。仅今年以来，就陆续推出中心城区取消两年限售，出台住房“以旧换新”最高可获1%购房补贴等等。
据重庆市住房和城乡建委数据，今年一季度，重庆中心城区住房网签成交同比增长8.8%；其中商品住房同比增长2.5%，已实现连续6个月正增长。而重庆锐理数据显示，今年4月以来，重庆商品住宅亦实现供应、销售、价格的全面上涨，呈现结构性复苏态势。
重庆中原地产市场研究部负责人分析表示，当前重庆楼市已进入“止跌回稳”阶段，新房与二手房市场协同复苏，但新房与二手房分化加剧，二手房承接了大部分刚需市场。在供应回归核心地段，四代宅产品爆发，叠加政策利好之下，市场信心有所回升。
在魏莉丰看来，近两年，全国及重庆房地产调控延续宽松状态，因城施策力度加大，重庆调控政策基本应出尽出。今年首4月，重庆市主城区新房成交量同比上涨6.6%，二手房成交量同比上涨17.3%；从3月份起，重庆二手价格已开始企稳回升，连续两月保持环比上涨，客户预期也有所改善。她认为，“若楼市政策持续加大，经济复苏效果显现，预计重庆楼市将继续企稳回升”。
备注：重庆市共辖38个区县，本文涉及的楼市数据或样本钜阵资本，均为重庆主城九区。
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